مسکن کالایی کاملا تولیدی است که از اقتصاد تاثیر می‌پذیرد بنابراین وقتی تورم در اقتصاد کشور وجود داشته باشد، به طور قطع این تورم به حوزه مسکن نیز منتقل می‌شود. با این توضیحات به نظر می‌رسد اولین عامل افزایش قیمت مسکن ناشی از تکانه‌های اقتصادی کشور باشد. عامل دوم اما به این علت است که مسکن کالای اقتصادی است.
از این رو، عرضه و تقاضا در این بخش تاثیر بسزایی دارد. امروز در شرایطی قرار داریم که تولید مسکن به دلیل سیاست‌های موجود، متناسب با نیاز کشور صورت نگرفته است. آمار پروانه‌های ساختمانی به صورت واقعی و نه آمارهای اعلامی نشان می‌دهد، سالانه حتی حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیز در کشور ساخته نشده است، بنابراین، واحدهای مسکونی فعلی جوابگوی نیاز بازار مسکن نیست. از این رو، وقتی کالایی در بازار با کمبود روبه‌رو باشد، قطعا افزایش قیمت کالاها را به‌دنبال خواهد داشت. به عبارت دقیق‌تر، کمبود عرضه و تورم را می‌توان دو عامل اصلی افزایش قیمت در حوزه مسکن نام برد. البته ناگفته نماند افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن به صورت لحظه‌ای رخ نمی‌دهد شاید افزایش قیمت اوراق مسکن به سرعت خود را در بازار نشان دهد اما معمولا به دلیل اینکه تولید مسکن زمانبر است اثرگذاری بر قیمت تمام شده نیز دیرتر رخ می‌دهد. نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، نقش قیمت اوراق مسکن(تسه) در بازار و دلایل گرانی قیمت‌ها در سال جاری است. اما مسئله مهم قابل طرح اینکه به هر صورت کمبود نقدینگی در بخش مصرفی از محل سیستم بانکی تامین می‌شود. امروز نیز تسهیلات در حوزه مسکن در قالب اوراق تسه در بازار عرضه می‌شود بنابراین قطعا این تسهیلات تاثیر بسزایی در این بازار دارد درحالی که سالیان سال است که تسهیلات مسکن نقش موثری دراین بازار داشته است. نکته دیگر اینکه کمبود نقدینگی معمولا از دو طریق برای خریداران تامین می‌شود؛ یکی افزایش حقوق و دستمزد و دیگری افزایش تسهیلات بانکی است که همگی در بازار تاثیرگذاراست اما علت اصلی آن را می‌توان ناشی از کمبود عرضه و نرخ تورم دانست.
در واقع افزایش قیمت اوراق مسکن از عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند. حال اگر عرضه و تقاضا متناسب باشد، قیمت اوراق قطعا کنترل کننده است اما شواهد گویای این واقعیت است که این اوراق متناسب با نیاز بازار مسکن نبوده و یا به دلیل کمبود اوراق در بازار قیمت آن افزایش یافته است. به عبارت دقیق‌ترنگاهی به آمارها نشان می‌دهد که قیمت اوراق مسکن، در سه ماه پایانی سال گذشته و قبل از آن اختلاف فاحشی داشته است به طوری‌که سال گذشته قیمت اوراق به بیش از ۱۸۰ و ۱۹۰ هزار تومان نیز رسید، بنابراین هرچه توزیع اوراق مسکن در بازار افزایش یابد، قیمت اوراق نیز کاهشی و درنهایت شرایط برای خرید تسهیل‌تر می‌شود.
اما مسئله مهمتر اینکه اوراق فعلی موجود در بازار متناسب با بازار مسکن نیست. هر چند که افزایش قیمت‌ها نتوانسته به خواسته‌های مردم پاسخ مناسب دهد برای همین نیز این اوراق با نرخ‌های بالاتری به مردم تحویل داده می‌شود. این موضوع باعث شده مردم تمایل آنچنانی به دریافت اوراق نداشته باشند، بنابراین باید حجم اوراق در بازار افزایش یابد تا نرخ اوراق با نرخ تسهیلات بانکی همخوانی داشته باشد. با این تفاسیر، افق روشنی برای حوزه مسکن و ثبات قیمت‌ها برای این بخش مشاهده نمی‌شود درحالی که براساس آخرین صحبت‌های وزیر مسکن، کمبود ۵ میلیون واحد مسکن در کشور احصاء شده بنابراین وقتی با کمبود مسکن روبه‌رو باشیم، قطعا قیمت‌ها نسبت به بازار تغییرات قابل توجهی خواهد داشت. برای همین ضرورت دارد، فضای کسب وکار برای تولید مسکن در کشور هموار شود چرا که هم‌اکنون افزایش لجام‌گسیخته در دستمزد و مصالح ساختمانی از یک طرف و گران شدن ارائه خدمات دولتی‌ها نوید خوبی برای بازار مسکن نیست.
- فرشید پورحاجت - دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران
- شماره ۴۴۸ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما